租處被賣掉 合約仍有效

依「買賣不破租賃」自保 雙方重新協商除外

2012年12月01日

【潘姿羽╱台北報導】承租人提前解約會造成房東的困擾,須負擔違約金,但房東若在出租期間將租處轉售,也可能侵害承租人權益。專家提醒租屋族,依《民法》的買賣不破租賃條款,租處所有權移轉後,租賃合約仍有效力,房東將自動改為新屋主,即便原房東要求限期遷出,房客也可依此主張權利。

多數民眾在經濟能力許可後,多想買屋置產,有的人用以自住,有的則是收租當作投資。房東擁有房屋的處分權,《民法》為保障承租人的權益,於第425條規定「買賣不破租賃」。 

確認押金是否移交

該條款意即若先有租賃契約成立,即使日後房屋所有權移轉,原房客仍可繼續租住,房租須交付新屋主,且原先契約明定的責任義務不變,除非租賃雙方重新協商新的條款。


崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示,當房屋所有權移轉,租屋族應注意先前繳給舊房東的押金是否一併移交給新房東,若之前有預繳房租,也要確認舊房東確實有轉交,否則新房東收租金時,房客是無法以「已經繳給舊房東」為由拒繳。
雖然租處被房東售出的情況下,租屋族可主張「買賣不破租賃」保障自身權益,若房東態度強硬要求遷出,雙方僵持不下也可能影響居住品質。


馮麗芳提醒,遇到房東多次要求遷出造成困擾,建議房客與房東溝通,看契約有無提前解約的賠償金規範,要求房東支付違約金以補償租期未到房客得提早搬遷損失。若房東並無要求遷出而房客想解約,則房客須支付違約金。 

主動與新屋主碰面

如果房東告知承租人房屋已經交由第3方承接所有權,樂屋網租賃專家林俊翰表示,承租人應主動與新屋主碰面,確認租約到期日、預繳金額是否確實轉達到新屋主手上,以及告知原本的合約規範。馮麗芳提醒,「買賣不破租賃」在租期逾5年,或租賃關係轉為不定期契約時並不成立,租屋族主張權益的同時得先檢視自身情況是否適用。 

【買賣不破租賃報你知】

注意事項:
◎租賃關係確定後,若原屋主將租處賣出,租賃契約仍生效且新屋主成為房東
◎承租人應確認舊屋主是否將押金轉交給新屋主
◎若承租人有預繳房租,應一併確認舊房東是否確實轉交
◎假如房東要求房客限期搬遷,房客可主張房東違約要求賠償金
例外情況:
◎不定期租賃契約
◎逾5年定期租賃契約而未經法院公證者
資料來源:《蘋果》採訪整理 

 

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